关于物业早期介入的论文(物业管理前期介入的论文)

1.物业管理前期介入 的论文

你跟我写的一样啊,我就勉为其难的给你吧。

哈哈。

我毕业一年了。因为字数限制论文不能全出入,如果你感觉好可以联系我 QQ422561274完了给你发邮件过去,是WORD格式的,格式就不用你弄了。

哈哈 浅谈物业管理前期介入的必要性 摘 要 由于现代化的建筑和物业具有设计复杂,高新技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。

为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要专业的物业服务企业的前期介入物业建设项目。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。

从项目规划、设计开始提前介入, 从物业管理的角度参与物业建设项目的优化设计, 对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制,更加确保物业建设质量。对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。

关键词:前期介入;服务质量;管理;维护 目 录 第1章 绪论…………………………………………………………………………………1 1.1 物业管理前期介入的背景…………………………………………………………1 1.2 研究意义……………………………………………………………………………2 1.3 物业管理前期介入的概论 第2章 物业前期管理的内容……………………………………………………………5 2.1 物业前期管理内容分类……………………………………………………………5 2.2 物业前期管理的工作内容…………………………………………………………6 第3章 物业管理前期介入的作用及意义………………………………………………8 3.1 物业管理前期介入的作用…………………………………………………………8 3.2 物业管理前期介入的意义…………………………………………………………12 结束语………………………………………………………………………………………15参考文献……………………………………………………………………………………16 致谢…………………………………………………………………………………………17 第1章 绪论 1.1物业管理前期介入的背景 由于现代化的建筑和物业具有设计复杂,高新技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要专业的物业管理企业的前期介入物业建设项目。

而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。从项目规划、设计开始提前介入, 从物业管理的角度参与物业建设项目的优化设计, 对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制,更加确保物业建设质量。

对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。因为物业的设计师和设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,规划设计人员往往容易从设计技术、美观等角度考虑问题。

其在制定设计方案时,不可能全面考虑后期的物业管理经营中及实际操作中可能出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题,造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。 同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。

而物业管理企业作为物业的管理经营维护者,对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。随着物业管理这个新兴行业的迅速发展,物业管理机制在对建成物业的管理和对使用的服务上,发挥了积极作用,得到了社会的认可。

从表面上看,物业管理是对物业的使用管理和对业主的服务。然而,随着物业管理的深层次发展,随着业主对房产质量和物业管理服务质量要求的不断提高,高水准的物业管理企业所管理小区应当成为业主的理想家园,营造设施齐全、环境幽雅、服务高位、意境独特的居住氛围。

那么,摆在开发商及物业管理公司面前的一个共同问题,就是物业管理公司的前期介入。 1.2 研究意义 1.从房地产开发的角度 从房地产开发的角度来说,增加这种行为有利有弊,存在着风险收益。

利的方面:有物业管理公司介入,加强了决策、规划的准确性,保证物业顺利地开发;同时保证物业开发质量,促进物业销售,加快资金周转。弊的方面:主要是增加了成本(前期介入费由房地产开发商负责承担),假若物业管理公司提出返工建议,可能还增加返工费用,也可能增加工期等等。

综合而知,房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险,但会带来更大的收益,从经济性的角度来看,利大于弊,房地产开发商应该支持物业管理前期介入。 2.从物业管理公司的角度 物业管理公司从参与的角度来看,利的一面是:由于前期介入,熟悉了解物业,为今后接受新业务奠定了基础,便于本企业。

物业早期介入的作用,物业早期介入的阶段,物业早期介入的服务对象

2.物业管理前期介入的现状、问题及对策

都没有悬赏分一、物业管理前期介入的现状物业管理起源于英国,但真正意义上的现代物业管理却是在美国形成关发展,开成时间是19世纪末至20世纪30年代。

海外的物业管理对早期介入的管理相当重视。海外的物业管理公司要进入物业的早期管理,必须通过招投标才有资格对物业进行早期介入的管理运作。

海外物业管理早期介入一般是在立项决策阶段介入。介入立项决策、规划设计、施工安装、竣工验收各个环节的管理工作为:1.所选派的管理人员对开发商的立项决策工作进行积极配合,对物业市场的细分、目标市场的定位、成本利润分析、物业管理的标准和内容等基本问题发表诚恳的看法和建议。

2.所选派的管理人员根据自己对业主和用户一般需求的深入了解与把握,对物业规则设计中容易忽略的细节问题如空调位置设计的占地与美观问题的处理,建筑物内的管线布局怎样考虑才能利于日后的维修养护等提供改进意见,避免或减少物业管理中的“先天不足”现象。3.所选派的管理人员扮演“第二工程监理”角色,按施工进度察看施工现场。

4.所选派的管理人员参与工程验收,进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、整洁情况检查,并按整改计划督促整改。海外物业管理在前期管理动作中主要是与开发商及销售商代理商紧密配合,促进物业租售,参与签约活动;根据业主和使用人的要求、希望与建议,设计日后的管理模式,制定相应的规章制度,海外的做法是:在物业租售合同签订的同时,让业主和用户在有关物业维护、使用的“公共契约”上签字,如《大厦公契》等开发商与物业管理公司依法制定的文件,并与物业权属证一起作为档案资料保存使用,还在住区管理工作正式启动后张贴公布,便于对照执行。

另外,海外物业管理的前期运作内容还包括:1.始终保持公共场所的整洁。2.严格控制和协助造访者进出物业。

3.严格控制装修人员进出物业。(新加坡的做法是:所建住宅物业是“空壳”,让业主或使用者自我创造性的进行“第二次装修”,但发达国家是先按物业装修几大流派或住户爱好类型装修好,将一个“完整”的物业移交给物业管理单位,并在3年内不准再装修)4.保障停车安全。

5.精神饱满、礼貌周全地接待来访者。6.全天候地做好住区的治安管理工作。

日本关西地区管理专家掘重裕说,物业管理贯穿于整个建筑物生命周期的一种业务,它从整个建筑物的设计、建造、维护保养一直到最后拆除是全程跟踪服务的。因此,从建筑总体花费来看,基础建设费用只占整体费用的25%,而维护管理费用则占75%,这与中国重基建而轻管理的资金分配方式有所不同。

在传统意识中,国内常常把物业开发看成是开发商、设计院和施工单位的事,物业管理是房屋建成后才开始的,似乎开发时期与物业管理无关。所以,以前国内的物业管理公司普遍对早期介入不重视。

随着对物业管理理论研究的深入,业内人士普遍认为物业管理介入的时间越早越好。这个结论的得出可以说是对我国过去十几年管理实践经验和教训的总结。

目前,国内一些规模较大、管理较规范的物业管理公司已经在接管物业时,进行早期介入的管理运作,并制定出相应的管理标准程序。我国现在暂无全国性的物业管理法律,不能够制定出统一的运作标准及程序。

虽然有不少地方性法规、章程或条例出台,但由于我国物业管理仍处于初始阶段,有很多问题不是地方性法规所能解决的。所以,目前我国物业管理公司对早期介入的运作一般都是参照国外的做法,其工作内容已在之前提过。

福建省目前的物业管理也不很理想。根据厦门市房地产联合网的调查,仅一成的业主满意现有的物业管理,有50%的业主认为物业管理一般。

泉州市物业管理的状况也差不多如此,根据《泉州市市区房地产市场诚信调查报告》的数据统计,只有59.38%的业主认为物业管理处是按合同规定做好保修工作,只有55.73%的业主认为物业在交付使用前是验收合格的,而有47.14 %的业主认为物业存在质量问题。可见,泉州市物业管理还有很多不足之处,特别在早期介入方面。

业主认为物业存在质量问题达到了47.14 %之高,而大都是房屋裂缝,漏水,小区配套设施等问题。可想而知,泉州市的物业管理几乎没有做好前期介入,没有对物业进行综合、全面、细致的验收。

泉州市的物业管理之所以存在种种不足之处,是与泉州市目前的房地产市场不规范有很大的关系。虽然泉州市房地产市场经过去年的整顿,比以前规范了很多了,但仍有一些不足的地方。

比如,泉州市的大部分物业管理公司与开发商都是隶属于同一个集团公司,物业公司既使发现有质量问题存在,为了集团公司的眼前利益,他们一般是睁一只眼,闭一只眼,这样最终吃亏的还是业主。当然,泉州市还有不少较为规范的物业管理公司。

如南方物业管理公司(隶属南益集团)、秋实物业管理公司等。他们的管理较为规范,也有进行前期介入的管理的经验。

例如,秋实物业管理公司,该公司成立于2000年11月,系具有独立法人资格,实行自主经营、独立核算、自负盈亏的物业管理公司。现有的管理人员80%持有全国物业管理人员资格书。

公司以创“全国城。

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3.怎样实施物业管理早期介入论文

据现在物业管理的情况,物业管理前期介入可以分为以下三个阶段:

1.早期介入,充当顾问。在物业处于规划设计阶段,发展商就聘请专业经验丰富的管理公司做顾问,参与规划设计,站在今后使用和管理的需要提出建议。

2.中期介入,扮演监理。在土建结构已封顶,工程进入到设备安装和内部装修阶段,物业管理公司参与进来,一方面是熟悉线路、管道走向,另一方面对设备的安装质量进行监督。

3.晚期介入,开始管家。物业建设工程基本结束,工程开始竣工验收、移交验收和准备入伙及筹备开业时,管理公司全面介入,对正式接手管理做好准备。

..

4.跪求一篇关于某小区的前期物业管理的论文

物业管理是一种针对物业的全过程的管理,它同物业的形成过程,即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。

面对现代物业设计复杂、技术含量高、建设周期长和安装、施工难度大的特点,物业管理一定要有超前性,即在物业的开发设计阶段就应当充分考虑建成以后的使用和管理的需求,充分利用物业管理的专业知识和丰富经验,从物业管理的运作角度为开发商提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面的建设性意见,使规划设计更符合使用和管理的要求。 一、前期介入 物业管理前期介入是指物业管理公司在楼盘开发的初期阶段就受聘介入,为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制,提供建设性的意见。

《物业管理条例》 规定,房地产开发项目在规划、设计、施工阶段就应聘请前期物业管理企业。在住宅开发日益追求环境、房型、配套设施、服务完善的今天,各种设计的细节将成为衡量楼盘品质高低的坐标。

而物业管理前期介入的最大好处,就是物业管理公司擅于从业主的利益、需求出发去发现问题、提出建议,从而把一般楼盘开发中容易出现的缺陷降到最低。 二、前期介入的两个重要作用 1 、完善规划设计,节省投资成本。

设计人员在进行小区规划设计时,往往较注重技术规范或技术含量,对于今后是否迎合业户使用要求,是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考虑。前期介入可完善规划设计方案,使小区布局、功能定位更趋合理。

例如小区规划设计必须综合考虑到幼儿园、物业管理用房、机动车停车场、自行车棚、业主会所、商业网点设施的适宜位置,了解业户需求的物业管理公司提出的代表性建议可以起到关键性辅助作用,从而避免了开发商的不必要、无意义投资。 2 、提高建造质量,提升维修管理。

在我国,工程质量不理想已是普遍现象,因为监理的职能只是负责对工程质量进行监管,是否利于管理与他们无关。而物业管理公司作为今后的管理者,必然会以责任心最强的姿态出现在前期介入阶段,通过现场踏勘,提供详细的照片资料及顾问报告,明确指出缺陷及质量问题,并提出整改意见,减少了竣工验收中的整改工作量。

此外,现代建筑物内的管线错综复杂,虽有图纸,但往往与实际情况差异较大。而物业维修除了渗漏水之外,大部分与管线有关,在前期介入阶段,物业管理人员就可以从图纸开始,全部参与施工过程。

管线走向、改动状况也一清二楚,这样在业户报修时,维修工就可以在短时间内弄清来龙去脉,做到维修及时有效。反之,如笔者所在的企业曾接管的一个旧小区,没有前期介入,前期管理混乱,图纸不全,以致小区管网漏水严重,根本无法查找出问题所在,严重水耗造成业户水公摊负担大,业户纷纷抱怨投诉,管理费收缴率大幅下降。

为改变现状,我们不得不申请动用专项维修资金,将原有管路作废,重新铺设管网,才解决了该问题。 参考物业管理论文/6/10600.htm/6/9479.htm 三、前期介入的三个阶段 1 、早期以顾问形式介入。

规划设计阶段,由于设计人员难免会忽略物业日后使用的方便和管理的需要,从而会对物业以后的使用和管理,造成一定的影响。这就需要物业管理公司在前期介入时充当顾问予以提出,并在设计时就予以修正。

2 、中期以监理形式介入。 当物业管理公司在物业处于土建结构已封顶,工程进入到设备安装和内部装修阶段时以监理的形式参与进来,主要是为了从管理的角度来熟悉线路、管道走向,以及对工程质量进行监督,对设备的安装进行熟悉和质量跟踪,要求其设计施工符合业主的利益、有利于以后的物业管理,以便日后更好地为业主提供服务。

3 、晚期以管家形式介入。 物业建设工程已基本结束,物业工程开始进行竣工验收和接管移交验收以及准备入伙和筹备开业阶段时,此时物业管理公司应以管家形式全面介入,从管理和运行的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾。

四、前期介入的三个需要关注的问题 1 、关注工程建设问题。 ( 1 )电气方面:应重点关注各设备用房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题,同时应对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计,对各供电线路走向、线径、具体预埋点进行了解,对照明线路设计是否符合以后管理进行确认,提出可行性整改建议,以确保物业整体统一美观,方便后期的维修、保养和管理。

有的小区前期各种表具的安装未进行统一规划,以致墙上出现东一块、西一块布满了有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子、电线,既影响物业美观,降低社区档次,又存在严重的安全隐患。为防范此类现象,物业管理公司就应在前期介入阶段就发挥作用,提醒开发商做好不同表具安装单位的组织协调工作,统一表具、管线的安装规范,从而确保物业的整体美观并杜绝安全隐患。

( 2 )消防方面:应重点对水系统中的消火栓、喷。

关于物业早期介入的论文

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